w przypadku ruchomości: prawa zastawnika, w przypadku nieruchomości: wierzyciela hipotecznego.<br /><br />Ograniczone prawa rzeczowe<br /><br />W obrocie najczęściej występującymi wadami prawnymi przy nabywaniu nieruchomości są obciążenia nieruchomości prawami osób trzecich. Chodzi tu przede wszystkim o obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci użytkowania, służebności gruntowych albo osobistych, bądź hipoteki. Za takie obciążenie należy uznać także istnienie innych praw osób trzecich do zbywanej nieruchomości, jeżeli prawa te są skuteczne wobec nabywcy. Sąd Najwyższy w wyroku z 12.5.1980 r. (OSP Nr 11/1981, poz. 194 z glosą E. Drozda) stwierdził, że: „z wadą prawną mamy do czynienia wówczas, gdy sprzedana rzecz stanowi własność osoby trzeciej, ale mając na względzie ochronę kupującego, za obciążenie należy w drodze analogii uznać także prawa obligacyjne przysługujące osobom trzecim w stosunku do przedmiotu sprzedaży, które powodują, że kupujący nie jest w stanie korzystać w pełni z kupionej rzeczy”. Jest to - moim zdaniem - jednak zbyt szerokie ujęcie pojęcia „obciążenia”.<br /><br />Przykładowo, obciążeniem takim może być przysługujące osobie trzeciej prawo najmu, bądź dzierżawy, jeżeli spełnione są warunki określone w art. 678 § 2 w zw. z art. 694 KC tzn., że umowę zawarto w formie pisemnej z datą pewną (potwierdzoną notarialnie, albo przez organ administracji) na czas oznaczony. Do obciążeń zalicza się też prawo dożywocia (art. 908 i nast. KC) oraz prawa osobiste i roszczenia, które zostały wpisane do księgi wieczystej.<br /><br />Przy analizie wad prawnych nieruchomości w postaci obciążeń prawami osób trzecich po raz kolejny ujawnia się głęboki związek z instytucją ksiąg wieczystych. Prawa rzeczowe ograniczone mogą być wpisane do księgi wieczystej. Niektóre z nich, jak hipoteka, muszą być wpisane, aby doszło do ich powstania. Istnieją też prawa inne niż rzeczowe, które uzyskują skuteczność wobec osób trzecich wskutek ich wpisania do księgi wieczystej. Wymienia je przykładowo art. 16 KWU.<br /><br />W kontekście odpowiedzialności za wady prawne nieruchomości należy zauważyć, że istnienie obciążeń wpisanych do księgi wieczystej nie może być uznane za uzasadniające odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady. Z uwagi na zasadę jawności ksiąg wieczystych nie można bowiem przyjmować, że nabywca o nich nie wiedział, bądź, że zbywca podstępnie je zataił.